대출한도 계산기 (DSR·LTV)

주담대 한도는 DSR과 LTV 중 '더 낮은 값'으로 정해집니다

주택담보대출 한도는 두 가지 규제를 동시에 통과해야 정해집니다. 하나는 소득 대비 갚을 능력을 보는 DSR(총부채원리금상환비율)이고, 다른 하나는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율을 정한 LTV(주택담보인정비율)입니다. 은행은 이 두 기준으로 각각 최대 대출금을 계산한 뒤, 둘 중 더 작은 값을 최종 한도로 내줍니다. 예를 들어 DSR로는 3억 원까지 가능한데 LTV로는 2억4천만 원까지만 인정되면, 실제 한도는 2억4천만 원이 됩니다. 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV에 막히고, 반대로 집이 비싸도 소득이 부족하면 DSR에 막히는 구조입니다. 과거 한도를 좌우하던 DTI(총부채상환비율)는 현재 대부분 DSR로 대체되어, 무주택·서민 실수요 등 일부 정책 상품에서만 보조 지표로 쓰입니다. 이 계산기는 두 기준을 함께 계산해 어느 쪽이 여러분의 한도를 결정하는지 한눈에 보여 줍니다.

스트레스 DSR: 실제 금리보다 높은 금리로 한도를 계산합니다

스트레스 DSR은 지금 당장의 금리가 아니라, 미래에 금리가 올랐을 때도 갚을 수 있는지를 기준으로 한도를 깎는 제도입니다. 그래서 은행은 실제 대출금리에 스트레스 가산금리를 더한 높은 금리로 DSR을 계산합니다. 2026년 현재 스트레스 DSR 3단계가 시행 중이라 스트레스 금리가 전액(100%) 반영되며, 비규제·지방 주택담보대출에는 1.5%, 서울 전역과 경기 일부를 포함한 수도권·규제지역 주택담보대출에는 3.0%가 붙습니다. 예를 들어 실제 금리가 연 4%라도 수도권 규제지역이라면 DSR은 연 7% 금리로 계산되어 한도가 크게 줄어듭니다. 다만 이 가산금리는 한도 계산에만 쓰는 가상의 금리일 뿐, 여러분이 매달 실제로 내는 이자는 원래 약정 금리로 계산됩니다. 계산기가 보여 주는 '예상 월 상환액'은 실제 금리를 적용한 값이니 안심하고 참고하세요.

LTV와 6억 한도: 지역·주택가격이 상한을 만듭니다

LTV 한도는 집값에 지역별 비율을 곱한 금액입니다. 2026년 기준 비규제지역은 무주택·1주택 실수요자에게 70%, 생애최초 구입자에게 80%까지 인정하지만, 2025년 10·15 대책으로 투기과열지구로 묶인 수도권·규제지역은 40%로 크게 낮아졌습니다. 여기에 더해 수도권·규제지역에는 비율과 무관한 금액 상한이 있습니다. 주택 시가 15억 원 이하는 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 빌릴 수 있어, LTV 계산상 더 큰 금액이 나와도 이 상한에 잘립니다. 예컨대 규제지역 20억 원 주택은 40%면 8억 원이지만 상한 4억 원이 적용됩니다. 반대로 비규제지역에는 이런 금액 상한이 없어 LTV 비율만으로 한도가 정해집니다. 실제로는 여기서 소액임차보증금(방 공제)이 추가로 빠질 수 있어 승인액은 계산값보다 다소 줄어들 수 있습니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

한도가 기대보다 낮다면 어느 규제에 막혔는지부터 확인해야 합니다. DSR에 막힌 경우라면 신용대출·자동차 할부·카드론 같은 기존 대출의 연 원리금을 줄이는 것이 가장 효과가 큽니다. 마이너스 통장은 쓰지 않아도 한도의 일정액이 DSR에 잡히므로 정리하면 도움이 됩니다. 대출 기간을 늘리면 연간 상환액이 줄어 DSR 한도가 커지지만, 총이자는 늘고 만기(수도권·규제지역 30년 제한 등) 규제도 있으니 균형이 필요합니다. 금리 유형을 주기형으로 고르면 스트레스 금리가 40%만 반영돼 한도가 늘어날 수 있습니다. LTV·금액 상한에 막힌 경우라면 자기자본을 더 넣거나, 규제가 덜한 지역·생애최초 요건 충족 여부를 따져 봐야 합니다. 부부 합산 소득으로 잡거나 소득을 제대로 증빙하면 DSR 한도가 올라갑니다. 정확한 금액은 반드시 여러 은행에서 사전 심사로 비교하세요.

자주 묻는 질문