임대수익률·갭투자 계산기

표면수익률과 실질(순)수익률, 무엇이 다른가

부동산 임대수익률은 크게 두 가지로 봅니다. 표면수익률은 연 임대수입 ÷ 매매가 × 100으로, 물건 자체가 매매가 대비 한 해에 얼마의 월세를 만들어 내는지를 나타냅니다. 대출이나 세금, 관리비를 전혀 고려하지 않기 때문에 서로 다른 매물을 빠르게 비교할 때 편리합니다. 반면 실질(순)수익률은 (연 임대수입 − 연간 비용 − 대출이자) ÷ 자기자본 × 100으로 계산합니다. 여기서 자기자본은 실제로 내 돈이 들어간 금액을 뜻하며, 매매가에서 대출과 보증금을 뺀 순투자금입니다. 즉 표면수익률이 '물건의 수익성'이라면 실질수익률은 '내 현금의 수익성'입니다. 같은 매물이라도 대출을 얼마나 끼는지, 보증금을 얼마로 잡는지, 연간 비용이 얼마인지에 따라 실질수익률은 크게 달라집니다. 투자 판단은 표면수익률로 후보를 추리고, 실질수익률로 최종 결정을 내리는 방식이 안전합니다.

자기자본(실투자금)과 레버리지 효과

실질수익률의 분모인 자기자본(실투자금) = 매매가 − 대출금 − 보증금입니다. 예를 들어 3억 원짜리 물건을 사면서 대출 1억 5천만 원을 받고 보증금 3천만 원을 받으면, 실제로 들어간 내 돈은 1억 2천만 원입니다. 대출을 많이 받을수록 자기자본은 줄어들기 때문에, 같은 순수익이라도 실질수익률(순수익 ÷ 자기자본)은 올라갑니다. 이것이 이른바 레버리지(지렛대) 효과입니다. 다만 대출에는 이자가 따르므로 순수익에서 대출이자 = 대출금 × 대출금리를 빼야 합니다. 대출금리가 표면수익률보다 높아지면 레버리지가 오히려 수익률을 갉아먹는 역레버리지가 됩니다. 2026년 기준 주택담보대출 신규취급 평균 금리는 약 4.3% 수준이므로, 표면수익률이 이보다 낮은 물건은 대출을 늘릴수록 실질수익률이 나빠질 수 있습니다. 대출금리 칸에 실제 금리를 넣어 이자까지 반영한 수익률을 꼭 확인하세요.

갭투자와 '갭'의 의미

갭투자는 전세를 낀 채 집을 사서, 매매가와 전세보증금의 차액만으로 소유권을 확보하는 방식입니다. 이때 갭 = 매매가 − 보증금으로, 전세보증금이 클수록 갭은 작아지고 초기 투자금도 줄어듭니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트에 전세보증금이 4억 원이면 갭은 1억 원이고, 대출이 없다면 이 1억 원이 곧 실제로 필요한 현금(자기자본)입니다. 전세는 월세가 없으므로 표면수익률은 0에 가깝고, 수익은 대부분 시세 차익에서 나옵니다. 그래서 갭투자는 임대수익형이 아니라 시세차익형 전략입니다. 문제는 집값이 떨어지거나 전세 시세가 내려가면, 다음 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 추가 자금이 필요한 역전세 위험이 생긴다는 점입니다. 이 계산기의 갭·자기자본 값으로 필요한 현금 규모를 먼저 파악하고, 전세가율 하락과 금리 상승 시나리오까지 함께 점검하는 것이 안전합니다.

연간 비용에 무엇을 넣어야 하나

실질수익률을 제대로 구하려면 연간 비용을 빠짐없이 넣어야 합니다. 대표적으로 재산세·종합부동산세 같은 보유세, 건물 관리비와 수선비, 화재보험료, 그리고 세입자를 새로 구할 때 드는 중개수수료가 있습니다. 여기에 1년 중 비어 있는 기간을 반영한 공실 손실까지 고려하면 현실적인 수익률이 나옵니다. 취득 시 한 번 내는 취득세는 연간 비용이 아니라 초기 투자금에 해당하지만, 수익률을 보수적으로 보고 싶다면 첫해 비용에 나눠 반영하기도 합니다. 2026년 기준 1주택 취득세는 매매가에 따라 1~3%(6억 이하 1%, 9억 초과 3%)이며 다주택·법인은 조정대상지역에서 8~12%로 중과되고, 주택 재산세 공정시장가액비율은 60%입니다. 세율과 금리는 정책에 따라 자주 바뀌므로, 정확한 세액은 관할 지자체·국세청 기준과 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문