전월세 전환 계산기

전월세전환율이란? 2026년 기준 4.75%

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꾸거나 월세를 전세로 환산할 때 적용하는 연이율입니다. 예를 들어 전세보증금 1억 원을 월세로 돌린다면, 이 1억 원에 전환율을 곱한 금액이 1년치 임대료가 되고, 이를 12로 나누면 매달 낼 월세가 됩니다. 우리 법은 세입자를 보호하기 위해 이 전환율에 상한을 두는데, 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 '연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 2%' 중 낮은 값을 상한으로 정합니다. 2026년 8월 현재 한국은행 기준금리가 연 2.75%이므로, 법정 전월세전환율은 2.75% + 2% = 4.75%가 됩니다. 기준금리가 오르내리면 전환율도 함께 바뀌므로, 계약 시점의 기준금리를 반드시 확인해야 합니다. 이 계산기는 기본값으로 4.75%를 넣어 두되, 실제 협의한 이율에 맞춰 직접 조정할 수 있습니다.

전세 → 월세 전환 계산법

전세에서 월세(또는 반전세)로 바꿀 때는 먼저 월세로 전환할 금액을 정합니다. 전체 전세보증금에서 계약 후에도 그대로 유지할 보증금을 뺀 금액이 전환 대상이 됩니다. 공식은 월세 = (전세보증금 − 유지 보증금) × 전환율 ÷ 12입니다. 예를 들어 전세보증금 3억 원 가운데 2억 원은 보증금으로 남기고 1억 원을 월세로 돌린다고 해 봅시다. 전환 대상 금액은 1억 원이고, 여기에 전환율 4.75%를 곱하면 1년치 임대료 475만 원이 나오며, 이를 12개월로 나누면 매달 약 39만 5,833원이 됩니다. 만약 전환율이 5.5%라면 같은 1억 원에서 월세는 약 45만 8,333원으로 올라갑니다. 유지 보증금을 얼마로 두느냐에 따라 월세가 크게 달라지므로, 여러 조합을 넣어 보고 본인에게 맞는 반전세 구조를 찾아보는 것이 좋습니다.

월세 → 전세 환산 계산법

반대로 월세를 전세보증금으로 환산할 때도 같은 전환율을 씁니다. 공식은 전세 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전환율 + 기존 보증금입니다. 매달 내는 월세에 12를 곱해 1년치 임대료를 구한 뒤, 이를 전환율로 나누면 그 임대료에 해당하는 보증금이 나오고, 여기에 이미 걸려 있는 보증금을 더하면 전세로 환산한 총 보증금이 됩니다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월세 50만 원인 반전세를 전세로 바꾼다면, 월세 50만 원 × 12 = 600만 원을 전환율 5.5%로 나눈 약 1억 909만 원에 기존 보증금 1억 원을 더해 약 2억 909만 원이 전세 환산 보증금이 됩니다. 전환율이 낮을수록 같은 월세가 더 큰 보증금으로 환산되므로, 집주인과 세입자의 이해가 엇갈릴 수 있습니다. 협상 전에 여러 전환율로 미리 계산해 보면 유리합니다.

법정 상한과 실제 계약의 차이

주의할 점은 법정 전월세전환율 상한이 모든 상황에 강제되는 것은 아니라는 것입니다. 이 상한은 주로 기존 계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 전환할 때 임대료를 과도하게 올리지 못하도록 제한하는 규정입니다. 반면 완전히 새로 맺는 신규 계약이나 시장에서 형성되는 실제 월세는 이 상한과 무관하게 임대인과 임차인의 합의로 정해지며, 지역·주택 유형·수요에 따라 법정 전환율보다 높은 이율이 적용되는 경우도 흔합니다. 따라서 이 계산기의 결과는 '법정 기준으로 환산하면 얼마인가'를 보여 주는 참고 수치이지 실제 계약 금액을 보장하지 않습니다. 갱신 시 인상 폭이 적정한지 확인하거나 분쟁이 생겼다면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회나 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 기준금리는 수시로 바뀌니 계약 시점의 값을 꼭 확인하세요.

자주 묻는 질문